Ипотечный рынок — структурообразующий сегмент современной кредитно-финансовой системы. Его главная роль состоит в вовлечении в хозяйственный оборот финансовых активов путём трансформации сбережений населения в инвестиционный капитал, используемый для решения жилищной проблемы. Тем самым он оказывает существенное влияние на динамику и структуру внутреннего спроса, который, как известно, является фундаментальным фактором устойчивого и высококачественного экономи­ческого роста.

В ведущих странах жилищная ипотека, на долю которой приходится свыше 50% ВВП, превратилась, как показал финансово-экономический кризис, в мощный фактор, определяющий циклы развития современной экономики.

Российский же рынок ипотеки находится лишь в стадии своего становления и формирования. Несмотря на то, что Федеральный закон об ипотеке был принят в 1998 г., ипотечное жилищное кредитование стало бурно развиваться лишь во второй половине двухтысячных годов.

Мировая практика показывает, что массовая эффективная жилищная ипотека возможна только при наличии достаточной и устойчивой финансовой базы в виде длинных и дешёвых денег, сбалансированного рынка жилья и среднего класса.

В России пока таких условий нет. У нас, как известно, огромный хронический дефицит жилья и долгосрочных финансовых ресурсов. Отсутствует и третье условие. Появились лишь первые признаки зарождения среднего класса, соответствующего западным стандартам. По оценке Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), до кризиса лишь 9% россиян могли купить квартиру по ипотеке, а после кризиса — только 2%.

Сложившаяся в России ипотечная система не выдержала испытания кризисом. Потеряв внешние источники финансирования, на долю которых приходится более 40%, российский рынок жилищной ипотеки в 2009 г. упал почти на 80%, однако к концу 2012 г. он вырос почти в 6 раз. Если в конце 2009 г. было выдано 130 тыс. ипотечных кредитов на сумму 152,5 млрд. руб., то к концу 2012 г. - 691 тыс. кредитов на сумму почти 1 трлн. руб. В январе – июне 2013 г. было выдано 336043 ипотечных кредита на общую сумму 542,5 млрд руб., что в 1,14 раза превышает уровень января – июня 2012 г. в количественном и в 1,26 раза в денежном выражении.

В 2012 г. рынок ипотечных кредитов в России, по данным Frank Research Group, вырос на 30% и составил 2,3 трлн руб. Почти половина ипотечных кредитов приходится на Сбербанк. На начало текущего года объем его портфеля превысил 1 трлн руб.

Во многом такой рост ипотечного кредитования был обеспечен стремлением заемщиков успеть приобрести жилье на более комфортных условиях в ситуации увеличения процентных ставок на рынке, а также значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам.

​Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным за 2012 г., составила 12,3% (11,9% за 2011 г.), что на 7,3 п.п. (3,5 п.п.) выше официальной инфляции. Несмотря на вос­становление рынка, ставки продолжают оста­ваться высокими. Согласно прогнозам, в 2013 г. ставки будут 13% годовых. В 2014 г. они нес­колько снизятся - на 0,25-0,75%. Для сравнения, за границей средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 5%. В Испании, Италии и Франции можно получить ипотечный кредит от 4,5% годовых. При этом банк выдает до 70% от стоимости объекта.

Ставки по кредитам на вторичное жилье постепенно становятся сопоставимы с уровнем ставок по кредитам на жилье, приобретаемое на этапе строительства. Следует отметить, что под определение «вторичное жилье» попадает так называемая инвестиционная недвижимость, которая была приобретена ранее, а сейчас выставляется владельцами на продажу из опасения обесценивания.

Весь 2012 г. объём ипотечной задолженности на балансах банков планомерно увеличивался (+35 %) и по итогам года составил около 2 трлн. руб. В 2013 г. произошло улучшение качества ипотечного портфеля. Объём дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (1,5% и 34,1 млрд руб. на 01.07.2013 г. против 3,4% и 56,7 млрд руб. на 01.07.2012). Стоит обратить внимание на риск роста просроченных платежей, ввиду сохраняющейся тенденции снижения требований к ипотечным заемщикам со стороны ведущих банков. В случае ухудшения макроэкономической ситуации и падения доходов заемщиков это станет спусковым механизмом ухудшения качества ипотечных портфелей банков и увеличения просроченной задолженности по высокорисковым кредитам.

Рост ипотечного рынка также способствовал росту жилищного строительства. По данным Росстата, в I полугодии 2013 г. введено в эксплуатацию 278,2 тыс. домов и квартир общей площадью 22,6 млн кв. м, что составило 114,6% и 107,6% соответственно к аналогичному периоду предыдущего года. Тем не менее, в тот же период до исторического минимума замедлились темпы роста количества зарегистрированных договоров долевого участия граждан в строительстве жилья, в том числе в строительстве многоквартирных домов, а объём выполненных строительных работ на 3,6% снизился по отношению к уровню II квартала 2012 г. в сопоставимых ценах. Таким образом, риски рецессии в строительном секторе по-прежнему сохраняются. Вместе с оживлением рынка жилья цены на жильё в России перешли к росту в реальном выражении после длительной стагнации 2009–2011 гг. По итогам I полугодия 2013 г. рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привёл к сокращению доступности жилья – значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не поменялись с начала 2010 г.

Сложность ситуации в сфере жилищной ипотеки состоит в том, что рынок ипотечного кредита подвержен сильному влиянию спеку­лятивного капитала, который чрезвычайно изменчив, что многократно усиливает его волатильность и непредсказуемость. Именно в силу этой особенности на нём достаточно сильно надуваются спекулятивные пузыри, схлопывание которых вызывает негативную цепную реакцию на других рынках, что в конечном счёте ведёт к спаду реальной экономики.

Такая неустойчивая динамика российского ипотечного кредитования — результат многих причин, наиболее значимая из которых заключается в том, что его становление и формирование происходит в условиях транформационного периода, главным содержанием которого является первоначальное накопление капитала.

Несмотря на эту критически важную специфику, российская ипотечная система разрабатывалась по образу и подобию американской модели, опирающейся на прочный социально-экономический фундамент в виде дешёвых и долгосрочных финансовых ресурсов, высокого уровня обеспеченности жильём, значительного спроса на ипотеку и масштабного развития деривативов.

Важная специфика американской модели ипотеки состоит в том, что жильё в США является объектом главным образом финансовых инвестиций в целях получения высокой краткосрочной прибыли, а не капиталовложений в целях улучшения жилищных условий.

Такая модель ипотеки в принципе невозможна в России. У нас главным источником финансирования ипотеки служат бюджетные средства. Если американская модель ипотеки опирается на накопленный жилищный фонд, то в России колоссальный дефицит жилья.  Нет у нас и критической массы надёжной ипотечных заёмщиков, т. к. США и Россия находятся на качественно различных этапах развития. Если в США рыночный механизм за 300 лет достиг своей кульминации, то российскому рынку всего 20 лет, а ипотечному — чуть более 10 лет. Причём его формирование происходит в условиях трансформационного переходного периода, сопровождающегося глубокими разру­ши­тельными процессами, огромным падением экономики и уровня жизни. Поэтому в России нет тех источников дешёвых и долгосрочных финансовых ресурсов, из которых финансируется ипотека в США.

Чтобы ипотечное кредитование стало доступным для 60% российских семей, как этого требует правительство РФ, необходимо даль­нейшее снижение ставок по ипотеке, уменьшение первоначального взноса по кредиту и увеличение его сроков, снижение цен на жилье. При благоприятном прогнозе в долгосрочной перспективе ставки по ипотечному кредитованию могут снизиться до 6-8%, однако это, скорее, оптимистичный сценарий развития рынка.