С проблемой просроченной задолженности сталкивается практически каждый кредитный кооператив. В непростой экономический период, который наблюдается в нашей стране не первый год, пайщики испытывают трудности с исполнением кредитных обязательств. Увеличивается число исков об удовлетворении требований кредитных кооперативов за счет залогового имущества. Наш кооператив — не исключение, и тоже оказался в ситуации судебного разбирательства.
Заем был выдан пайщице под залог индивидуального жилого дома и земельного участка, принадлежавших супругам в равных долях. Супруг выступал поручителем по договору займа и залогодателем своей доли жилого дома и земельного участка. У пайщицы образовалась просрочка, и в 2011 году кооператив обратился в суд с исковым заявлением с требованием взыскать сумму долга, проценты за пользование денежными средствами, установить начальную продажную цену заложенного имущества и обратить взыскание на это имущество. В результате судебного разбирательства исковое заявление кооператива было удовлетворено полностью.
Не согласившись с данным решением суда, ответчики подали апелляционною жалобу в вышестоящую инстанцию, которая определила решение первой инстанции оставить без изменения, а жалобу ответчиков без удовлетворения.
После чего наш кредитный кооператив получил исполнительные документы в отношении должников и передал их на исполнение судебному приставу. На основании исполнительных документов вынесли постановление о возбуждении исполнительного производства.
В ходе осуществления исполнительных действий судебный пристав наложил арест на залоговое имущество (индивидуальный жилой дом и земельный участок) и установил срок для добровольного погашения суммы долга. Но так как должниками не было предпринято никаких мер для погашения задолженности, судебный пристав вынес постановление о передаче арестованного имущества на реализацию в Росимущество.
В соответствии с п. 2.7, 2.8 «Порядка взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и ФАУ ГИ по вопросам организации продажи арестованного имущества во исполнение судебных решений и актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» (приказ ФССП и ФАУ ГИ от 25.07.2008 года № 347/149), торги были признаны несо-стоявшимися из-за отсутствия заявок от претендентов на приобретение указанного имущества.
В соответствии со ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав предложил нашему кооперативу оставить за собой арестованное имущество по цене на 25% ниже его стоимости. Мы согласились это сделать в счет погашения долга заемщицы.
Тогда судебный пристав передал документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии на регистрацию права на индивидуальный жилой дом и земельный участок. Ведомство провело регистрацию на основании:
- акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга;
- постановления о передаче нереализованного имущества взыскателю.
Став собственником данного имущества, кооператив обратился в судебном порядке с исковым заявлением о выселении бывших владельцев из данного домовладения. Это требование суд удовлетворил, но ответчики решили оспорить это решение в апелляционном порядке. Суд снова поддержал кооператив, но ответчики продолжили «борьбу».
Они подали исковое заявление об отмене государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, уже принадлежавшее кооперативу, и о признании права собственности на жилой дом и земельный участок. Заемщики ссылались на то, что государственная регистрация проведена с нарушением, а именно акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга датирован ранее, чем постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю. И оба эти документа были указаны как основополагающие в свидетельстве о праве собственности.
Суд первой и последующей инстанции по данному исковому заявлению выносит решение об Отказе в удовлетворении заявленных требований.
На этом наши должники не успокоились, они обращаются в суд первой инстанции с новым исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности на недвижимое имущество, отмене государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок (в порядке ст. 39 ГПК РФ), которое отличается от предыдущего искового заявления лишь названием иска.
Рассмотрев исковое заявление теперь уже истцов (бывших ответчиков, должников кооператива), суд выносит совершенно противоположное решение: «Признать отсутствующим у кооператива права собственности на недвижимое имущество, отменить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, признать право собственности на недвижимое имущество за прежними владельцами индивидуального жилого дома и земельного участка (т. е. за должниками)».
Конечно, кооператив подал апелляционную жалобу на данное решение суда. Мы считаем, что ранее проведенная регистрация права в пользу кооператива остается действительной, и что акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга не является правоустанавливающим документом для регистрации права на индивидуальный жилой дом и земельный участок.
Так, в соответствии со ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Согласно указанной выше норме, должностное лицо, осуществляющее государственную регистрацию права, обязано совершить определенные действия до момента регистрации права, одно из которых — проведение правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию.
Таким образом, при проведении регистрации никаких нарушений действующего законодательства установлено не было, все представленные документы соответствовали предъявляемым требованиям.
Из содержания приведенного перечня документов, указанных в ст. 25.4 N° 122-ФЗ и предоставляемых на государственную регистрацию права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него, не указан акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, как основополагающий документ.
Более того, акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга является документом, подтверждающим передачу недвижимости судебным приставом-исполнителём залогодержателю, принявшему предмет залога после несостоявшихся повторных торгов. Данный акт не является документом, подтверждающим возникновение права, только подтверждает передачу недвижимого имущества. Следовательно, не влечет отмену государственной регистрации права.
Подобная позиция закреплена в п. 14 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве».
Таким образом, правоустанавливающим документом, свидетельствующим о возникновении права собственности у ответчика, является постановление о передаче арестованного имущества взыскателю, которое и является первоочередным документом, на основании которого и было зарегистрировано право собственности.
В нарушение требований ст. 61, ст. 220 Гражданского процессуального кодекса РФ судом не был учтен факт того, что истцы уже обращались в суд с исковым заявлением об отмене государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок. На сегодняшний день имеется вступившее в законную силу судебное решение, которым отказано в удовлетворении указанного выше заявления и которым дана правовая оценка произведенной государственной регистрации права собственности за ответчиком, а также документам, послужившим основанием для регистрации.
Таким образом, суд, принимая решение об отмене государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, принадлежащее кооперативу, противоречит ранее принятому апелляционному решению, указывающему на отказ в отмене государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок за ответчиком (должником).
Таким образом, все выше перечисленные факты свидетельствуют о формальном подходе к рассмотрению искового заявления и соответственно вынесению незаконного и необоснованного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, кооператив в апелляционной жалобе просит суд высшей инстанцией полностью отменить решение суда первой инстанции. И принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
На сегодняшний день апелляционная жалоба еще не рассмотрена, окончательного решения по данному разбирательству пока нет.