ИПОТЕКА И КРЕДИТНАЯ КООПЕРАЦИЯ

В седьмом абзаце пункта 2.1. «Концепции развития системы жилищного кредитования в Российской Федерации» указывается, что помимо коммерческих банков определенную роль в формировании дополнительного платежеспособного спроса на жилье могут сыграть другие организации, в частности кредитные союзы.

В развитых странах кредитные потребительские кооперативы (товарищества, ассоциации), играют заметную роль на рынке жилищного ипотечного кредитования. Так, в 1994 году в США насчитывалось более 14,5 тысяч кредитных союзов, которые объединяло более 62,3 миллионов членов, 21 % от общих активов кредитных союзов представляют собой ипотечные кредиты.

В России имеется свой опыт работы кредитных кооперативов, в том числе и в области ипотечного кредитования.

Во второй половине девятнадцатого века ипотечные кредиты предоставляли городские кредитные общества — организации, очень близкие к кредитным кооперативам. Кредитные общества имели право:

• Эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;
• Исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;
• Выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества;
• Реализовывать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.

В 1911 г. Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 млн. руб., имея в залоге 5304 объекта недвижимости.

После 1917 г. активы кредитных кооперативов и обществ были национализированы. Кредитная кооперация прекратила свое существование.
Новая история кредитной кооперации в России начинает свой отсчет с 1992 года. В это год были созданы кредитные потребительские кооперативы: "АвтоЗИЛ" в Москве, Суздальский КПК во Владимирской области и КПК "Арго" в г. Туапсе.

Согласно действующему гражданскому кодексу потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (ст. 116, п. 1 ГК РФ). Гражданский кодекс потребительские кооперативы определяет как некоммерческие организации.

В потребительском кооперативе не формируются убытки. Члены потребительского кооператива обязаны по действующему законодательству в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (ст. 116,п.4ГК РФ).

В соответствии с законом "О кредитной кооперации" кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ) - это потребительский кооператив, созданный гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи. Кредитные потребительские кооперативы граждан могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан.

Число членов кредитного потребительского кооператива граждан не может быть менее чем пятнадцать человек.

Основными принципами деятельности кредитных потребительских кооперативов граждан являются:

• добровольность вступления в кредитный потребительский кооператив граждан;
• свобода выхода из кредитного потребительского кооператива граждан независимо от согласия других членов кредитного потребительского кооператива граждан;
• равенство прав и обязанностей всех членов кредитного потребительского кооператива граждан независимо от размеров паевых взносов при принятии решений;
• личное участие членов кредитного потребительского кооператива граждан в управлении кредитным потребительским кооперативом граждан.

В настоящее время по данным Лиги кредитных союзов в России действует более 2000 потребительских кредитных кооперативов.

Российские кредитные союзы (потребительские кооперативы) уже имеют некоторый опыт жилищного кредитования и инвестирования. Так в Волгограде на деньги пайщиков построено три дома. Осуществляются жилищные программы кредитных союзов в Тюменской области (г. Урай) и в Иркутске. Петербургская "Касса Взаимного Кредита", пайщиками которой стали работники 60 предприятий, создала собственный ЖССК (жилищный ссудо-сберегательный кооператив) и выкупила уже 7 квартир в домах, построенных в рамкахтфоекта Всемирного банка.

В Москве опыт жилищного кредитования есть у кредитного кооператива "Радуга" - объединения работников образования Южного округа. За два года кооператив выдал 7 кредитов своим пайщикам-очередникам. Поскольку резервы самого союза незначительны, деньги на кредитование выделило местное управление образования.

Интересную схему применил кредитный; союз "Интер-18", объединяющий около 50 жителей г. Лыткарино Московской области. Те пайщики, которые хотят купить жилье, получают кредит в своем союзе, а кредитный союз в свою очередь берет деньги у «Инвестсбербанка» и дает очередной кредит другому пайщику. Такая внешне длинная цепочка взаимодействия (пайщик-союз-банк и обратно) на деле оказалась более реальной, чем отношения банка и физического лица. Банку проще и выгоднее работать с крупной корпорацией заемщиков, чем с каждым из них в отдельности.

Инициативу по участию кредитных кооперативов в ипотечном кредитовании начали проявлять российские банки. Так, "Внешэкономбанк" сейчас ведет переговоры с Лигой кредитных союзов по вопросу об условиях и механизме жилищного кредитования. Предполагается, что на средства пайщиков, накопивших более половины стоимости квартиры, будут строиться дома, а квартиры в них станут собственностью участников союза. В том случае, если собранных средств не хватает, банк инвестирует собственные деньги и выступает гарантом союза, а излишки площади пойдут на продажу. С другой стороны, при желании пайщика взять ипотечный кредит союз гарантирует банку его своевременное погашение.

В Лигу кредитных союзов обратились представители Всемирного банка, с предложением использовать кредитные кооперативы для создания широкой программы ипотечного кредитования жилья. Кредитные кооперативы могли бы стать основным звеном в ипотечной «немецкой модели контрактных сбережений». Представление такой программы на недавних слушаниях в Думе вызвало большой интерес.

Принципиально новый этап развития ипотечного жилищного кредитования начался в Чувашии после опубликования Указа Президента Чувашской Республики «О совершенствовании форм и условий оказания государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья» от 04.10.99, № 70. В Указе намечены основные ориентиры для построения системы ипотечного кредитования.

При разработке мероприятий по реализации положений Указа банки Чувашии столкнулись с рядом проблем, например, с обязательными резервами на возможные потери по ссудам.

Для разрешения таких проблем в применении к республиканской программе ипотечного кредитования может быть использована модель ипотечного кредитования через потребительский кредитный кооператив.

Схема создания и деятельности кредитного кооператива может быть следующей:

• Под непосредственным руководством правительства Республики на основе Федерального Закона «О кредитной кооперации» на местах создаются кредитные потребительские кооперативы граждан;
• Администрации районов и городов готовят списки очередников, претендующие на получение ипотечного кредита;
• Очередники, удовлетворяющие квалификационным требованиям к заемщикам, вступают в кредитный кооператив;
• Жилье, которое будет построено или готовое жилье, покупаемое заемщиком с помощью кредита, передается в залог в кредитный кооператив;
• Кредит представляется из средств бюджета по предъявлению в Минфин кредитного дела заемщика. При этом поручителями по кредиту являются члены кредитного союза, так же претендующие на получение кредита.

Дополнительными гарантами возвратности кредита могут быть предприятия республики, на которых работают очередники. При этом предприятия могут вносить в качестве паевого вклада свои обязательства, как по поставке продукции, так и по дебиторской задолженности.

Российская кредитная кооперация имеет богатый опыт ипотечного кредитования в системе кредитных обществ.

Имеется положительный опыт ипотечного кредитования через кредитные кооперативы в современной России.

Схема работы кредитного кооператива может быть реализована в Чувашии в рамках ипотечной программы, реализуемой правительством Чувашии.

Источник: Кредитная кооперация Чувашии