Решение жилищной проблемы до настоящего времени остаётся приоритетом государственной экономической политики, о чём свидетельствует наличие Федеральной целевой программы «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России». Однако темпы выбытия жилищного фонда превышают темпы его ввода, растёт число очередников, разных категорий льготников и нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом российский гражданин видит себя только в роли собственника жилья, но никак не «долгосрочного» арендатора, что обусловлено как недостаточной развитостью арендных отношений и рынка аренды жилья в целом, так и особым менталитетом граждан.
В докризисные времена многие граждане могли приобрести жильё при помощи ипотеки даже без первоначального взноса с любой валютой кредита. И многие заёмщики, не оценивая трезво собственную платёжеспособность, вступали в эти проекты, не думая о последствиях. Кроме того, общеизвестно, что используя механизм ипотечного кредитования при покупке жилья, заёмщик переплачивает 2-3 стоимости приобретаемой квартиры в виде процентов банку, а также появляются новые расходы на обязательное страхование приобретаемой недвижимости, своей жизни и трудоспособности.
Зарубежный и исторический опыт показал, что выходом из сложившейся ситуации являются кредитные кооперативы, которые способствуют самоандеррайтингу заёмщика и заметно сокращающие количество дефолтов при приобретении жилья, позволяющие сделать рынок жилья доступным для отдельных категорий граждан. Кредитные кооперативы в данном случае являются примером использования не экстенсивного подхода в развитии жилищной сферы, а активизации инновационной деятельности, поскольку позволяет решать не только экономические, но и социальные проблемы в масштабах всей страны.
Так, экономическая природа и сущность ЖСК и дачностроительных кооперативов (ДСК) понятна российским гражданам и приемлема: не случайно, а закономерно, что созданные в 1950-е годы ЖСК и ДСК, несмотря на сравнительно длительный период (более 50 лет) и происходящие в настоящее время реформы, не утратили своих преимуществ.
Следует отметить, что ещё в 1924 г. существовало 3 вида кооперативов, связанных с приобретением и эксплуатацией жилья: жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы), ЖСК и товарищества индивидуальных застройщиков. С 1923 по 1927 гг., доля ЖК в расходах на новое жилищное строительство поднялась с 4% до 17%. В 1922-1924 гг., на долю ЖК приходилось 55% всех капитальных вложений, потраченных в Москве на строительство, ремонт и дострой жилья. Конституция СССР 1936 г. подчёркивала, что одной из форм социалистической собственности является колхознокооперативная собственность. В 1937 г. кооперативные дома были признаны принадлежащими государству. На долгое время потребительское кооперативное жилищное движение в СССР было заморожено.
Одним из наиболее распространённых видов потребительской кооперации послевоенного периода стала жилищно-строительная кооперация. Со второй половины 1950-х гг. она существовала в основном в виде ЖСК и ДСК. Создаваемый усилиями ЖСК и ДСК жилищный фонд являлся социалистический собственностью кооперативов, а их членам принадлежало право пользования жилыми помещениями. Распределение жилых помещений между членами кооператива производилось в соответствии с размеров внесённого паевого взноса. Руководили деятельностью ЖСК и ДСК жилищные управления местных Советов народных депутатов. В 1965 г. Советом Министров РСФСР был утверждён Примерный Устав ЖСК. ЖСК, ДСК, жилищные и дачные кооперативы успешно выполняли возложенные на них партией и советским правительством задачи.
Подчеркнём, что ЖСК и ЖК советского периода принципиально отличались от современных российских КПК. Отличие состояло в том, что ЖСК и ЖК советского периода объединяли граждан непосредственно для строительства и последующей эксплуатации конкретных жилых домов (первые), а также приобретения конкретных домов и их последующей эксплуатации (вторые), а современные ЖК предоставляют своим членам неограниченный ничем, кроме существующих на рынке жилья предложений, выбор. Если в советский период серьёзной проблемой был дефицит товаров, то в настоящее время реально существует и значительно влияет на наши возможности не только дефицит денег, но и такая рыночная проблема, как инфляция. Преодолеть среднестатистическому гражданину и дефицит денег и постоянно растущую инфляцию позволит развитие в современной России системы кредитной кооперации, на что принципиально не были рассчитаны ни ЖК, ни ЖСК советского периода.
XX век стал веком уверенного роста кооперативных жилищных объединений. Во всём мире жильё и иная недвижимость приобретается благодаря потребительской кооперации: в Канаде — это кооперативное движение Дежарден, в США — это ссудосберегательные ассоциации и банки взаимных сбережений, в Австрии — это кооперативные банки Райффайзена, в Швеции — общенациональные ЖК, в Германии — строительно-сберегательные кассы, во Франции — сберегательные кассы, в Великобритании и Австралии — строительные общества.
В 1996 г. в Китае было выпущено Постановление городской Национальной ассамблеи «О Фонде жилищных сбережений в Шанхае». Целью системы является формирование финансовых средств для создания и распределения жилищного фонда. Система жилищного страхования — обязательная, жилищные сбережения принадлежат работающим и могут быть использованы для приобретения жилья, самостоятельного строительства или реконструкции жилищ. С помощью этой системы в стране осуществляется переход к рыночным отношениям в жилищном секторе, где будут преобладать собственники жилья. Согласно этой системе, все работающие — постоянные жители Шанхая - должны вносить в Фонд жилищных сбережений 5% своей зарплаты, а работодатели — 5% фонда зарплаты предприятия. Процент отчислений будет корректироваться по мере продвижения реформы.
Управление Фондом и использование средств Фонда в строительстве разделено в целях недопущения коррупции и несправедливости. В 1991 г. был учреждён Шанхайский жилищный комитет, ответственный за систему жилищного страхования. Комитет является также консультантом по жилищной политике. Управление Фондом личных сбережений осуществляется его Руководящим Центром, подчинённым Шанхайскому жилищному комитету.
Центр финансируется на принципах независимости и самодостаточности, он работает как обычная частная компания. Он может вложить средства Фонда в финансовый сектор рынка для получения прибыли, хотя эта сторона деятельности Центра подверглась критике со стороны депутатов Народной ассамблеи, призывающих избегать неоправданного риска. Стройбанк Китая имеет соглашение с Центром о предоставлении последнему нормального банковского обслуживания по хранению вкладов, выдаче займов, учреждению счетов и приёму платежей по займам. При этом Стройбанк не имеет полномочий участвовать в принятии решений по расходованию средств Фонда.
Преимущественное право на получение средств предоставляется для приобретения жилья, самостоятельного индивидуального строительства или реконструкции собственного жилища. Предприятиям выделяются займы для строительства доступного жилья. Остаток средств может быть использован для покупки закладных. Центр может назначать финансовые учреждения для осуществления инвестиций. Стройбанк Китая ответственен за ипотечное кредитование, связанное с системой Фонда жилищных сбережений. Заявку может подать работник, участвующий в системе Фонда. Претендент должен иметь вклад не менее 10 тыс. юаней на своём счету жилищных сбережений в течении как минимум одного последнего года. Успешный претендент может получить заём в размере максимум пятикратного своего взноса с возвратом в течение 5-15 лет.
Немецкая система стройсбережений состоит в том, что она удачно сочетает механизмы кредитования конкретных граждан с механизмами протекционизма государства по финансовой поддержке их инициативы, которая связана с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий. В Германии ссуда предоставляется при следующих условиях: вкладчику необходимо достичь минимальных срока сбережений и размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 40 до 50% общей суммы сбережений, и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств.
В рамках этого метода распределения, который основывается на модели «время-деньги», выплачивается общая сумма сбережений, т. е. сумма, состоящая из собственных сбережений и ссуды. После распределения ссуда погашается вкладчиком в установленный срок. Поэтому основной характеристикой данной схемы является её замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережений. Особенность её и в том, что банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на более льготных условиях, выплачивая по сберегательным вкладам более низкие проценты, чем среднесложившиеся на рынке.
Немецкая замкнутая система стройсбережений определяет следующие преимущества:
• финансирование не зависит от рынка капитала;
• процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за их колебания;
• размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;
• в отличие от многих стран, в которых высокие проценты парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках немецкой системы стройсбережений содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов остаётся вкладчикам по силам; относительно высокая последовательность осуществления выплат приводит к постоянному развитию жилищного сектора.
Немецкая схема жилищных контрактных сбережений организована следующим образом: граждане берут обязательство по выполнению плана накоплений и получают право на ипотечный кредит по окончании срока действия контракта. Данная система имеет замкнутый характер. Это означает, что на выдачу кредитов будущим заёмщикам могут быть направлены только накопленные клиентами средства и платежи заёмщиков по выплате суммы основного долга кредита.
При таком подходе банк может не иметь достаточно средств для финансирования выдачи кредита вкладчику-заёмщику по окончании срока контракта. В результате создаётся сложная система распределения средств, в рамках которой предпочтение отдаётся вкладчикам, накопившим наибольшие суммы в течение более длительного срока времени. Процентная ставка по депозитам и ипотечным кредитам может оказаться значительно ниже рыночных. В результате каждая новая группа вкладчиков фактически субсидирует группу заёмщиков. Однако если величина ставки процента является отрицательной в реальном времени, размер будущего первоначального взноса на приобретение жилья также уменьшается в реальном выражении. При этом правительство Германии участвует в ипотечных программах, выплачивая «премиальные платежи» как кредитору, так и заёмщику в течении срока накопления обязательного объёма сбережений и в периоды выплаты ипотечного кредита. В конечном счёте, получается, что правительство субсидирует заёмщиков всех периодов.
Заслуживает внимания и практика реализации кооперативных идей в Швеции. Наряду с тем, что в каждой шведской коммуне (ячейка местного самоуправления) имеются жилищные корпорации, также существуют два общенациональных ЖК. Один из ЖК «принадлежит всешведскому объединению профсоюзов, а другой, известный по аббревиатуре «HSB», - исключительно его членам». ЖК «HSB» владеет через четыре тысячи своих ассоциаций 400000 индивидуальных жилищ. При этом в Швеции насчитывается всего 4000000 индивидуальных жилищ. Таким образом, около 1/10 жилья в Швеции принадлежит ЖК «HSB». Ассоциации через свои выборные органы, правление следят за состоянием домов и окружающей среды, не только природной, но и социальной; содержат ремонтные службы, делегируют своих представителей в национальные органы ЖК, которые, в частности, определяют и уровень оплаты услуг, оказываемых кооперативом его членам, который сравним с арендной платой или налогом на частные дома; имеют свою скромную прессу.
Во Франции кооперация в области жилищного строительства концентрируется главным образом в деятельности Сберегательных касс. Ссуды, которые выдаются Сберегательными кассами, выдаются на очень длительный срок и под низкие проценты. Ежегодная сумма выделяемых на улучшение и ремонт жилья ссуд порядка 30 млрд. евро. Кроме этого Сберегательные кассы участвуют в финансировании других значимых проектов — рефинансирование финансовых институтов, поддерживающих малый и средний бизнес, приоритетных проектов французского Правительства.
В Великобритании кооперативные начала дали жизнь общественным движениям типа «Помоги себе сам», в том числе и строительно-кредитным сообществам в XVIII в. Первое строительное общество появилось в 1765 г. в Бирмингеме. В современной Великобритании насчитывается 68 строительных сообществ, суммарные активы которых составляют более 160 млрд фунтов стерлингов. В них заняты более 40000 сотрудников, обслуживающих через 2400 отделений более 17 млн вкладчиков и 3 млн заёмщиков. Современные строительные сообщества Великобритании стараются диверсифицировать свою деятельность и специализируются не только на кредитовании жилищного строительства, но и предоставляют услуги по открытию текущих счетов, выдачу кредитных карт, чеков, беспроцентных ссуд, страховок и услуг по работе с недвижимостью.
Таким образом, немецкий вариант решения жилищной проблемы наиболее приемлем для России, поскольку создание и развитие строительных сберегательных касс обеспечивают гражданам возможность накапливать вклады для строительства жилья или реставрации собственного жилья. В отличие от английских и французских сообществ и касс, немецкая система стройсбережения основывается на закрытой системе финансирования.